ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณ อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

• สิทธิขั้นพื้นฐานในการปล่อยเช่า

  การปล่อยเช่าทำได้ — จนกระทั่งกลายเป็นการดำเนินธุรกิจ

  ในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทย คุณมีสิทธิ์ที่จะปล่อยเช่าได้ ตราบใดที่กิจกรรมดังกล่าวไม่จัดว่าเป็นการทำธุรกิจ การปล่อยเช่าเป็นครั้งคราวยังอยู่นอกขอบเขตของ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และ พ.ร.บ. การทำงานของคนต่างด้าว แต่หากเป็นการปล่อยเช่าอย่างสม่ำเสมอจนกลายเป็นกิจกรรมหลัก กฎหมายเหล่านี้ก็จะเริ่มมีผลบังคับใช้

• พักระยะสั้น (ไม่เกิน 30 วัน)

  ระยะเวลาไม่เกิน 30 วัน เข้าข่าย พ.ร.บ. โรงแรม

  การปล่อยเช่าที่มีระยะเวลาน้อยกว่า 30 วัน จะอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 หากมีการให้บริการที่พักระยะสั้นเป็นประจำ จำเป็นต้องจดทะเบียนเป็นโรงแรมกับกรมการปกครอง ซึ่งทำให้มีข้อผูกพันด้านความปลอดภัยและการบริการที่เข้มงวดมากขึ้น

  อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นในทางปฏิบัติ: สถานที่พักที่มีห้องพักไม่เกิน 4 ห้อง และรองรับผู้เข้าพักได้ไม่เกิน 20 คน โดยทั่วไปสามารถปล่อยเช่าได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนเป็นโรงแรม หากเกินกว่านั้น คือตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป จะต้องจดทะเบียนเป็นโรงแรม ซึ่งส่งผลให้ต้องจัดตั้งบริษัทด้วย

• กฎระเบียบของโครงการ

  พ.ร.บ. โรงแรม ไม่ใช่สิ่งเดียวที่อาจจำกัดการปล่อยเช่าของคุณ

  อาคารคอนโดมิเนียมหลายแห่งไม่มีข้อจำกัดในการปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นระยะยาวหรือระยะสั้น ในขณะที่บางแห่ง โดยเฉพาะโครงการสร้างใหม่ มักมีกฎระเบียบภายในที่ห้ามการเข้าพักระยะสั้นในรูปแบบ Airbnb โดยเฉพาะ

  หากอาคารของคุณไม่มีข้อจำกัดดังกล่าว คุณก็สามารถปล่อยเช่าได้อย่างอิสระ แต่หากมี กฎระเบียบจะแก้ไขได้เฉพาะในการประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมเท่านั้น เนื่องจากมีเพียงเจ้าของห้องชุดเท่านั้นที่สามารถแก้ไขได้ ควรตรวจสอบกฎระเบียบก่อนซื้อ หากการปล่อยเช่าเป็นส่วนหนึ่งในแผนของคุณ

• สัญญาเช่าระยะยาว

  สัญญาเช่าเกินสามปี ต้องจดทะเบียนจึงจะมีผลบังคับใช้

  สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินกว่าสามปีต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียน สัญญาอาจไม่สามารถใช้บังคับต่อบุคคลภายนอกได้ ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญที่สุดในสถานการณ์ที่คุณจำเป็นต้องใช้สิทธิ์ตามกฎหมาย

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

  5% หรือ 15% — ขึ้นอยู่กับสถานะการอยู่อาศัย ไม่ใช่เลขประจำตัวผู้เสียภาษีของคุณ

  ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นนิติบุคคลไทย (บริษัท) ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าและนำส่งกรมสรรพากร ส่วนผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาโดยทั่วไปแล้วจะไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย

  อัตราภาษีอยู่ที่ 5% หากเจ้าของเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทย และ 15% หากเจ้าของไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทย ซึ่งหมายถึงการพำนักอยู่ในประเทศไทยน้อยกว่า 180 วันในปีภาษีนั้นๆ โดยภาษีที่ถูกหักไว้นี้สามารถนำไปใช้เป็นเครดิตภาษีเพื่อหักลบกับภาษีที่ต้องชำระจริงเมื่อคุณยื่นแบบภาษีได้

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

  รายได้จากค่าเช่าถือเป็นเงินได้บุคคลธรรมดา และสามารถหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 30%

  รายได้จากค่าเช่าจัดเป็นเงินได้พึงประเมินบุคคลธรรมดาและต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีประจำปีของไทย โดยเจ้าของชาวต่างชาติต้องมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (TIN) เพื่อใช้ในการยื่นแบบ

  สามารถหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 30% จากรายได้ค่าเช่ารวม ก่อนนำไปคำนวณตามอัตราภาษีแบบก้าวหน้า ดังนั้นการคำนวณภาษีจึงคิดจากรายได้ส่วนที่เหลือ ไม่ใช่จากค่าเช่าเต็มจำนวนที่ได้รับ

เนื่องจากอัตราภาษีคิดแบบขั้นบันได อัตราสูงสุดจึงไม่ครอบคลุมรายได้ทั้งหมดของคุณ การเข้าสู่เกณฑ์ 30% ไม่ได้หมายความว่าต้องจ่าย 30% สำหรับรายได้ทั้งหมด — แต่จ่ายเฉพาะส่วนที่เกิน 2,000,000 THB เท่านั้น

อัตราภาษีที่ปรับลดนี้ใช้เฉพาะกับบริษัทที่เข้าเกณฑ์ SMEs เท่านั้น — คือมีทุนจดทะเบียนชำระแล้วไม่เกิน 5 ล้าน THB และมีรายได้ต่อปีไม่เกิน 30 ล้าน THB ส่วนบริษัทที่อยู่นอกเหนือเกณฑ์ดังกล่าวจะต้องชำระภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตราปกติที่ 20% จากกำไรสุทธิทั้งหมด ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ การจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย